Fiscalité

IMMEUBLE EN SOCIÉTÉ, STOP OU ENCORE ?

“NOUS DEVONS FAIRE FACE À DES PROBLÈMES INATTENDUS AVEC DES RÉPONSES IMPRÉVISIBLES”

Ed Catmull



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La question de savoir si l’investissement d’un immeuble en société reste opportun est fréquemment posée et n’aboutit pas à une réponse uniforme et applicable à tous les dossiers.

Les avantages fiscaux de ce type d’acquisition restent nombreux pour autant (et c’est le plus grand défi) qu’ils puissent résister à l’écoulement du temps ainsi qu’à la palinodie des textes fiscaux.

  1. IMMEUBLE ET SOCIÉTÉ,  SONT-ILS DEVENUS UN COUPLE MÉPHISTOPHÉLIQUE  ?
  1. La délicate évolution de certains aspects fiscaux 

Depuis quelques années,  détenir un immeuble en société a fait surgir des problématiques multiples ;

– Depuis fin 2020,  il n’est plus possible de transmettre les actions d’une société sans droits de donation,  même devant un notaire étranger.  Ce fut un schéma de transmission,  presque gratuit,  largement utilisé ;

– Dans le même temps,  les résultats étrangers ne sont plus déductibles des revenus belges,  en d’autres termes,  si vous aviez des déficits d’un immeuble situé en dehors de la Belgique,  ses pertes ne sont plus déductibles du résultat belge (conséquence de la lutte contre le transfert des bénéfices internationaux,  principes “BEPS” instaurés par  l’OCDE) ;

– Ce qui était jadis fiscalement toléré est devenu fiscalement scabreux,  notamment ces cas de figure ;

– Immeuble détenu en démembrement lorsque le dirigeant est nu-propriétaire et de surcroît à un usage privé total de l’immeuble ;

– L’avantage de toute nature pour occupation privé d’un immeuble a évolué ;

– Plusieurs incitants fiscaux ne sont pas applicables aux sociétés dites « Villas » ;

– Rattachement imposé au mandat d’administrateur d’une mise à disposition d’un immeuble ;

– Etc.

– Certains pays,  notamment le Royaume-Uni,  appliquent des taxations confiscatoires (40 % !),  lors du décès du bénéficiaire économique d’une société détenant un immeuble sur leurs territoires.

  1. La déductibilité des frais d’un immeuble dont le dirigeant bénéficie

En société,  l’usage strictement privé d’un immeuble, même en présence d’un avantage de toute nature, entraîne-t-il irrémédiablement la non-déductibilité des charges de l’immeuble tenant compte également d’une plus-value immobilière future ?

C’est en tout cas le message que tente de faire passer l’administration dans ses redressements ainsi que certaines décisions de justice qui ont suivi son raisonnement.

De même,  il est recommandé que l’occupation,  même partielle, d’un immeuble par un dirigeant,  représente une contrepartie (composante de sa rémunération) de l’exercice de son mandat d’administrateur,  à démontrer par un écrit.

Si le papier se laisse volontiers écrire,  le contribuable devra démontrer la réalité des prestations,  par exemple à l’aide de timesheet et/ou suivi régulier,  de son mandataire qui justifie l’attribution de cet avantage de toute nature pour occupation de l’immeuble de la société à des fins privées.

La sanction pour absence de cette preuve pourrait être de considérer les charges liées à l’immeuble comme une “libéralité” non déductible.

Il ne sera pas inutile, lors de l’acquisition de l’immeuble,  que la société consigne dans un procès-verbal de son conseil d’administration, motivant l’acquisition,  l’espoir important de réaliser une plus-value immobilière à terme ainsi que l’intégration,  dans le package financier du dirigeant,  de la mise à disposition de l’immeuble durant son mandat.

  1. Acquisition en démembrement,  la boîte de Pandore bouillonne  ?

Quelle position adopte actuellement l’administration face à un nombre important de montages fiscaux qui consistaient à ce qu’une société acquiert l’usufruit d’un immeuble quand la nue-propriété de celui-ci était acquise par son dirigeant ?

À terme,  le dirigeant,  par l’effet de l’extinction du droit d’usufruit,  devient plein propriétaire,  théoriquement,  sans délier bourse ni subir de taxation.

La valorisation du droit d’usufruit s’effectue comme suit ;

Un immeuble dont la pleine propriété s’élève à 400.000 EUR,  dont le rendement locatif net est de 15.300 EUR/an,  a comme valeur d’usufruit 211.191 EUR pour 20 ans.

On recommande à la société (et au nu-propriétaire) de pouvoir démontrer une rentabilité conforme au prix du marché dans des conditions analogues. 

Un état des lieux de l’immeuble avant travaux est aussi propitiatoire à la robustesse de votre dossier fiscal.

En pratique,  le déséquilibre peut provenir du fait que la répartition des travaux importants ne respecte pas ce que préconise le Code Civil, c’est-à-dire lorsque l’usufruitier supporte des travaux qui incombe au nu-propriétaire.

En effet, l’article 3.153 du Code civil, prévoit que seules les grosses réparations (celles ayant trait à la structure de l’immeuble) sont à charge du nu-propriétaire et les réparations d’entretien à charge de l’usufruitier (art. 3.154 C. Civ).

En présence d’un pareil déséquilibre,  la position préconisée par le SDA est de taxer au titre d’avantage de toutes natures,  dans le chef du dirigeant (aussi nu-propriétaire)  l’équivalent de la valeur des constructions et/ou améliorations,  autant dire que c’est le Scud fiscal qui s’apprête à vous pulvériser.

L’objectif d’appréciation fiscal à atteindre est donc ce qui suit ;

Eu égard à la détermination correcte de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété basée sur des critères objectifs, l’acquisition scindée de la propriété n’entraîne aucun avantage de toute nature imposable en vertu de l’article 32 CIR/92 dans le chef du dirigeant d’entreprise (nu-propriétaire) et ne conduira pas à la taxation d’un avantage anormal ou bénévole dans le chef de la société (usufruitière) en application de l’article 26 CIR/92.

Pour les situations qui pourraient souffrir la critique ;

Une alternative consiste à ce que la nu-propriété soit,  avant terme,  cédée à la Société qui détient l’usufruit.  Cette option engendre la débition des droits d’enregistrements mais crée une dette envers son dirigeant et génère un actif amortissable,  sans parler du fait d’avoir évité la problématique évoquée ci-dessus. 

  1. Le risque tangible de développer et exploiter un patrimoine immobilier en personne physique

En quête de ressources,  l’administration pourrait être tentée de requalifier vos revenus immobiliers en professionnels,  avec pour conséquence une imposition nette plus lourde (50 %) ainsi que des cotisations sociales (20,5 %).

Particulièrement,  si l’administration peut démontrer que votre activité principale consiste justement à gérer, développer, renforcer votre patrimoine immobilier personnel et que vous n’avez pas d’autres activités professionnelles.

Une activité lucrative suppose un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles, pour constituer une occupation continue et habituelle et qui excédant les limites de la gestion normale du patrimoine privé, a un caractère professionnel.

Si de surcroit, en nom personnel,  vous êtes multipropriétaire, faisant appel au crédit bancaire et réalisant régulièrement des transactions,  vous accumulez les paramètres qui seront utilisés par l’administration visant à vous taxer de manière plus radicale.

Par ailleurs,  si votre métier de base est lié au secteur de la construction et que vous avez diminué votre temps de travail,  vous augmentez les probabilités d’avoir une âpre discussion avec votre bureau de taxation.

Taxer les loyers au titre de revenus professionnels sera déjà hautement pénalisant mais si vous ajoutez les plus-values immobilières,  cela fera plus qu’anéantir votre rendement.

Pour cette seule raison,  si vous êtes dans ce schéma,  optez pour l’acquisition immobilière en société est déjà un argument robuste dans votre prise de décision.

II. DEVEZ-VOUS VENDRE L’IMMEUBLE OU LES ACTIONS DE LA SOCIÉTÉ QUI LE DÉTIENT ?

L’intérêt de vendre les actions d’une société qui détient un immeuble et non pas le bien en lui-même est l’économie,  même partielle, de ces 2 impôts ;

  • Impôt société (entre 20 et 25 %) sur la plus-value taxable ,  dans le chef du Vendeur,  sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable.  La pratique veut actuellement que cette latence fiscale soit divisée par 2 puisque l’impôt est économisé par le Vendeur et en contrepartie l’Acquéreur ne supportera pas les … ;
  • Droits d’enregistrement (entre 10 et 12,5%),  dans le chef de l’Acquéreur,  sur le Prix d’acquisition.

L’attention est attirée sur le fait que le candidat acquéreur des actions d’une société,  devrait aussi,  prendre conscience du potentiel impact (sur lui) de l’impôt sur le boni de liquidation (30 %).   

Dans l’exemple ci-dessous et dans l’hypothèse d’une liquidation de la société ayant vendu son immeuble,  le boni de liquidation s’élèverait à 135.000 EUR (14 % du prix de vente de l’exemple),  soit une charge fiscale importante.

Dans les faits,  nous constatons pourtant que ce point relève peu de discussions,  de la part des acquéreurs, lors des pourparlers.

Dans l’exemple qui suit,  la démonstration de la substantielle économie fiscale ;

– Valeur nette comptable d’un immeuble (terrain et constructions) 300.000 EUR

– Prix de vente : 1.000.000 EUR.

En l’occurrence,  la vente des actions (et non de l’immeuble) représente un important manque à gagner fiscal équivalent,  dans ce cas-ci,  à 30 % du prix de vente.

On comprend donc que l’administration apprécie modérément ce type de transaction,  pourtant licite et très communément répandue.

À ce titre,  il est préoccupant de relever que le Service des Décisions Anticipées en matières fiscales (“SDA”), dans son rapport annuel 2020 (publié le 25 mai 2021),   a considéré une vente d’actions, sous l’angle fiscal,  comme étant une vente immobilière,  notamment, en se basant sur le fait que les conditions suspensives de la vente d’actions prévoyaient une attestation de sol ainsi qu’un permis de bâtir pour un nouveau projet immobilier.  

Est ce à dire que si les principaux contrats clients sont annexés à la convention de cession d’actions,  la vente sera considérée comme celle relative à un fonds de commerce ?

Avec comme conséquence,  d’estampiller l’opération d’abus fiscal car l’activité de base de la société cédée n’était pas poursuivie et son patrimoine immobilier réaffecté.

L’enjeu,  selon le SDA, était l’évitement de l’imposition sur la plus-value immobilière tout comme le boni de liquidation.  Curieusement,  il n’est pas fait mention du fait que les droits d’enregistrement étaient aussi absents de ce type de transaction,  et c’est bien normal.

Ce qui précède laisse à penser que l’administration risque d’interpréter certaines cession d’actions comme des ventes immobilières et tenter d’imposer celles-ci.

  1. Dans la position du Vendeur,  avantages et inconvénients

Le principal avantage du Vendeur dans la vente des Actions est l’absence de taxation et donc un prix net supérieur.

Toutefois,  si celui-ci opte pour la cession de l’immeuble,  il pourrait faire usage d’un dispositif fiscal favorable dit du remploi.  

Cela n’a de sens que si vous souhaitez réinvestir dans un autre actif amortissable et que les autres conditions soient satisfaites.

  1. Dans la position de l’Acquéreur,  avantages et inconvénients

Le principal avantage de l’Acquéreur lors l’acquisition des Actions est l’absence de droits d’enregistrement et un prix d’acquisition moindre dans l’absolu.

Cela étant,  son principal désavantage sera de ne pas pouvoir amortir le prix réel de son investissement mais uniquement poursuivre l’amortissement sur base de la valeur historique.

III. UN IMMEUBLE DANS VOTRE SOCIÉTÉ OPÉRATIONNELLE,  PATRIMONIALE,  EN PERSONNE PHYSIQUE OU VIA UNE FONDATION ?

Société opérationnelle

L’avantage principal étant de déduire les coûts liés à l’immeuble des résultats opérationnels positifs,  pendant les premières années,  la base imposable sera donc nettement réduite.

Avec le temps et la valeur comptable de l’immeuble qui va s’amenuiser,  vous serez peut-être tenté de dissocier la société opérationnelle de son patrimoine immobilier.

Cela peut notamment se concevoir lorsque vous souhaitez céder vos activités mais conserver votre immeuble.

Pour ce faire,  cette restructuration pourra se réaliser par le biais d’une scission (partielle) pour autant qu’il s’écoule un certain délai avant la vente des actions.

Société patrimoniale

En vue de dissocier les risques opérationnels du patrimoine immobilier,  acquérir un immeuble directement dans une société dédiée peut représenter un choix judicieux.

Par ailleurs,  les possibilités offertes à un groupe de sociétés de consolider leurs résultats fiscaux,  plaident en faveur de cette option.

Personne physique 

Il se dit depuis longtemps que la taxation des loyers subira une réforme visant à taxer sur base des loyers réellement perçus et non plus en fonction du revenu cadastral (ayant peu évolué depuis 1975 pour les biens les plus anciens).  

Si c’est le cas,  la détention en personne physique perdra l’un de ses avantages majeurs.

Le principal handicap, qui survient à terme,  étant que le patrimoine sera frappé par les droits de succession.  

Pour pallier cette ponction fiscale,  il reste possible et dans une certaine mesure,  de faire donation par tranche d’un immeuble.  

Néanmoins,  cela à un coût et nécessite plusieurs années pour que l’intégralité soit donnée.

L’administration marque également un intérêt pour les immeubles étrangers et fait le nécessaire,  depuis 2021, pour connaître précisément la valeur marché de votre bien.

Fondation

Aussi curieux que cela puisse paraître,  les aspects fiscaux immobiliers spécifiques aux Fondations sont particulièrement avantageux ;

– La taxation des loyers privés est nulle pour la Fondation qui les recueille ;

– Les biens apportés par le Fondateur à la Fondation échappent à l’impôt successoral ;

– Les bénéficiaires ne subissent aucune taxation des distributions effectuées en leur faveur par la Fondation.  Cette situation qui peut apparaître illusoire a pourtant été confirmée par pas moins de 4 décisions du Service des Décisions Anticipées en Matières Fiscales (“SDA”,  www.ruling.be) ;

– Plus-values sur des immeubles (non donnés en location avec usage professionnel), non taxées si détention depuis plus de 5 ans (8 ans pour les terrains) ;

Imposition limitée à 20 % de la différence entre les revenus locatifs nets (avec usage professionnel des preneurs) et revenus cadastraux indexés.  Les frais déductibles sont de 40 % ou un maximum de deux tiers du revenu cadastral revalorisé.

Bien entendu,  on ne détient pas une Fondation comme les actions d’une Société,  c’est une réelle démarche, relative, de “dépossession”.  

Il reste également possible de donner les Actions d’une société immobilière à une Fondation.

Exposé plus étendu disponible ici

IV. LES COMPORTEMENTS RENTABLES QUI ONT FAIT LEURS PREUVES EN IMMOBILIER

La position cash reste un élément essentiel pour qu’un investisseur puisse faire face aux imprévus.  Pour autant que ce soit possible,  maximisez le financement de votre investissement.

Le profit se fera toujours à l’achat d’un immeuble,  les conditions de sortie étant, par essence, aléatoires.

Tenez compte des vacances locatives lors de l’estimation de votre rendement,  soyez vigilant et orienté résultat net.

Intégrez 15 %  comme marge de sécurité dans votre budget de rénovation.

Au risque de payer une seconde fois leurs factures,  vérifiez les éventuelles retenues fiscales et sociales, avant chaque paiement aux entrepreneurs via www.checkobligationderetenue.be

Assurez le suivi mensuel de votre budget, planifiez les dépenses importantes et solutionnez rapidement les soucis de location.  A cet égard une assurance de type All-Risk prévoit la couverture de ce type de litige (ainsi qu’avec les entrepreneurs).

Réalisez un suivi et des relances de manière systématique.

Pensez à votre succession,  notamment,  à l’aide d’un véhicule d’acquisition (société, fondation, démembrement, viager, etc.) dès le début de votre projet.

En effet,  les immeubles sont fiscalement peu mobiles et un changement de propriétaire entraîne la débition des droits d’enregistrement,  ce qui est évité avec les actions (en tant que valeurs “mobilières”).


QUE FAUT-IL EN RETENIR ?

Il n’y a pas foncièrement de mauvais choix,  mais les paramètres sont nombreux et imposent une réflexion approfondie.

Conservez à l’esprit les fondamentaux,  notamment que la déductibilité des frais inhérents à l’immeuble (amortissement, financement, …) est conditionnée au respect de l’article 49 CIR/92 (charges supportées pour générer/conserver des revenus,  durant l’exercice concerné et démontrés sur base de documents probants).

Demain plus qu’hier,  l’intérêt social doit primer,  l’enjeu est donc de démontrer la rentabilité immobilière dont va bénéficier votre entreprise.

Limiter les impacts fiscaux,  à chaque étape de votre parcours, reste recommandé.

Soyez partisan des solutions réfléchies et guidées par vos conseils.

Thomas DRAGUET
ANTICIPER SRL,  Expert-comptable Conseil fiscal certifié
+32 475 748 279 │www.anticiper.tax

(*) CIR : Code des Impôts sur les Revenus

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